01

昨天，沙坪坝区新闻中心官方微信号“今日沙坪坝”发发布了重庆国际物流枢纽园区Ah标准分区重点地块的详细城市设计方案。

Ah片区是重庆国际物流枢纽园区教育居住片区，这块地所在的位置是在西永板块的土主镇北面，东面是一纵线，西面是梁滩河，南面是渝遂高速，北面是二横线。

此次公布的设计方案所研究的范围有3.5平方公里，已经有详细城市设计方案的有53.65公顷，总建筑面积50.65万方，其中商业商务计容建筑面积21.48万方，居住计容建筑面积29.17万方。

02

除了设计方案所设计的地块区域信息，方案还对片区内的建筑风格甚至建筑的外观颜色、区域的布局配套都做了比较详细的设计。

建筑的风格主要是现代风格，颜色为暖灰色为主、褐色为辅的色调。在配套上，会在5分钟生活半径之内，设置社区服务中心、菜市场、幼儿园等配套，并集中布局、联合建设，形成社区生态和综合服务体系。

设计方案中最大的亮点，是片区内会设置一条南北贯穿的连续线状绿地空间，打造一条城市慢行绿道，并将沿线的体育中心、体育中心、带状公园、绿色区域和配套商业串联起来。而在片区的每一个地块内都会设置一些集中的公共绿化区和活动区。

设计方案还对居住建筑的高度也作出了规定：原则上整体限高24米，局部突破限高建筑须布置于远离主干道、不影响主要景观视线的位置。

也就是说，今后在这一个片区里面，你所见到的住宅普遍都只有8层楼，居住密度很低，而且到处都是绿色景观，散步的道路也设置好了，可以边散步，边逛公园，边购物。

03

记得在前两个月的土拍市场上，西永出让四块住宅用地和商住混合用地都是在这个片区。

2月22日，重庆主城2宗地块出让，都位于西永组团，被万科+招商联合拿下。其中一宗147亩，成交总价73107万元，成交楼面价4775元/㎡；另一宗112亩，成交总价72291万元，成交楼面均价5479元/㎡。

3月26日，重庆主城2宗地出让，同样位于西永，被万科、融创瓜分拿地，一宗157亩，成交总价91000万元，成交楼面价5795元/㎡；一宗136亩，成交总价94000万元，成交楼面价5934元/㎡。

在这几块地中，3月26日，万科以91000万元拍得的Ah21-01/03、Ah22-01/03、Ah26-01/03号宗地正好处于此次设计方案之中，另外几块地也都在此次设计方案涉及到的区域周边。

万科拿下的沙坪坝区西永组团Ah分区Ah21-01/03、Ah22-01/03、Ah26-01/03号宗地

据土拍公告的要求显示，万科所拍地块建筑限高60米，

其中，Ah21-01号地块按规划要求配套幼儿园9班，建筑面积不得小于2700平方米，用地面积不得小于2700平方米。

Ah22-01地块规划配建一处菜市场，用地面积不小于2500平方米，建筑面积不小于2000平方米。

也就是说规划设计中的幼儿园和菜市场将来都会是由万科来建设，并且按照“交地后3个月内开工，开工后2年竣工。”的拿地要求，2年以后，幼儿园和菜市场的配套就会建好了。

04

再来看看土拍的另外几块地，虽然这几块地并不在此次公布的设计方案之中，但从土拍的信息，也能够大概看到这个片区未来将会呈现的业态。

首先，2月22日，万科和招商联合拿下的两宗地块位于上面万科单独拍得地块的东南侧，总面积为259亩，容积率为1.6和1.8。

万科+招商拿下地块一：西永组团Ah分区Ah27-01/03、Ah27-03/01、Ah28-01-1/03、Ah28-01-2/03号宗地

3月26日，融创拍得的地块，位于万科和招商联合拿下地块的南面，面积136亩，容积率为1.7。

融创拿下的西永组团Ah标准分区Ah31-01-1/03、Ah31-01-2/03、Ah32-01/03号宗地

未来这三块地，一共395亩的区域都将会是一个低密的改善型小区。

在万科和招商竞得的两宗地中，AH27-01/03、AH30-1/03号地块按规划要求各需配套幼儿园9班，建筑面积不得小于2700平方米，用地面积不得小于2700平方米。也就是说，未来在这一片区域内将会有两个幼儿园。

从控规图上看，这个区域内，也会有一定体量的集中商业，而这块商业用地和上述万科单独竞得地块距离十分近，相信会成为这一个小区域内的社区集中商业，满足周边小区居住人群的日常生活需求。

05

不论是设计方案中涉及的地块，还是土拍中另外几宗住宅用地，都将成为重庆国际物流园的居住教育配套，服务于整个物流园区，甚至辐射到南面的土主、东边的大川国际建材城，乃至整个西永片区。特别是土主和大川国际建材城，距离十分近，几分钟的车程，甚至部分土主北区的市民步行都可以到达。

重庆国际物流园作为首批国家级示范物流园区，它的注册企业已经突破了1800家，这么多的企业带来的有居住需求的群体数字也将是庞大的。所以，在控规图上，你才会看到大块大块的黄色住宅用地。

但如果你以为物流园区只有物流那就大错特错，据说未来这里会建设一个中央公园，并且意大利的国际名品奥特莱斯——佛罗伦萨小镇也已经瞄准了物流园区，准备投资10个亿，在西部物流园打造占地3万平方米的佛罗伦萨小镇，建成以后会有200多个高端奢侈品牌。

到那时，片区内的自带商业，加上佛罗伦萨小镇，以及明年即将开业的融创文旅城众多商业的加持，这个片区将牛得飞起。

未来，片区旁边的一纵线、北面的二横线建好之后，加上南面的渝遂高速，特别是从片区中间穿过的轨道7号线，规划中片区北面的15号线，这个片区的交通同样会得到很大的提升。

而在教育配套方面，刚才分析的地块中已经规划了三所幼儿园，在南面的土主有土主小学和土主中学，这些是目前已知的教育配套。

而在控规图上可以看到，在了设计方案所涉及到的地块之外，也有许多的教育用地。既然定性这是一个教育居住片区，那么相信未来的教育资源会逐步完善。

06

分析了这么多，但是这些都还只存在于规划图纸上，或者开发商的设计图中，还没有一个项目真正面市，那么，作为购房者，想要搭上这趟物流园区飞升的班车，可不可以提前买票呢？

我们来看看在Ah片区周边有那些楼盘，可以让大家提前上车。

中建瑾和城

该项目位于西永团歇路与西尊路交叉口，定位品质亲子楼盘，自带幼儿园，以孩子的教育、健康、安全及成长4个大点作为项目主力方向，致力打造成西南区域亲子教育楼盘。交通配套目前也很薄弱，距离赖家桥轻轨站1.4公里左右。商业配套也主要依靠建成后的融创重庆文旅城和西永龙湖天街。

目前项目在售大平层，套内约为94-106㎡，套内均价约为15500元/㎡，预计2020年9月30日交房。本月底开发商可能会加推5#，2T2户，总高13层，也是套内94-106㎡的大平层。

桂语九里

说到中建锦和城，就不得不提桂语九里，因为它与中建锦和城仅一街之隔。该项目是华润和绿城联合开发的楼盘，华润做营销，绿城做产品。

这个项目在配套上和中建锦和城一样都不占很大的优势，离轨道交通有一段距离，需要依靠公交再换乘轨道交通的出行，所以更适合有车一族的改善型需求。

桂语九里现在售小高层8#、9#、11#、12#，套内面积约为104-131㎡，套内均价约为15000元/㎡

远洋山水赋

在这几个楼盘中，离物流园最近的就是远洋山水赋了。这个楼盘位于中建瑾和城的北面，土主镇的南面。远洋山水赋到Ah片区的车程大约为10分钟，它与融创文旅城的直线距离也很近，只是目前中间直达的道路还没有建成，目前去文旅城开车也只需要不到15分钟的时间，到微电园地铁站只需要10分钟。不过，这里坐公交车还不是很方便，只有先坐290路公交车到达土主，再步行2公里左右才能到达楼盘售楼部。

远洋山水赋目前在售为洋房，套内面积约为101㎡，建面约为117㎡，套内均价约为1370元/㎡，预计2020年12月底交房。

07

根据昨天公布的设计方案来看，教育居住Ah片区将成为服务于物流园区的大型低密的居住片区，也将会是一个由大开发商建造的物流园产城融合示范区域，发展潜力是十分巨大的。

根据西永片区目前的土地的价格，以及这个片区建筑高度的限制、容积率可以估算出这里未来的房价可能会达到1.5-2万。

因此，如果你的工作和生活区域在西部范围，又是改善型需求人群，那么西永是一个不错的选择。

上一篇：

下一篇：